どうも、ぼーやんぐです。
不動産投資は毎月安定した家賃収入があるため、不労所得を得るのに適した投資方法と言えます。
しかし今後の日本は人口減少が長期間続くと予想されているため、空室リスクが高くなります。
また多額のローンを組むことも非常にリスキーです。
それでも不動産投資をしたい方はJ-REITがおすすめです。
今回は現物の不動産よりもJ-REITが良い理由を書いていこうと思います。
現物の不動産投資はリスクが高い
現物の不動産には大きなリスクがつきまといます。
特に大きな3つを紹介します。
多額のローンを組み必要がある
不動産投資をする場合、マンションの1室ですら数百万円、アパートなど1棟になってくると数千万円は必要になります。
現金一括で払えるなら良いですが、ほとんどの方がローンを組むことになります。
安定的に家賃収入があれば返済も滞りなく行えますが、想定の家賃収入が得れなくなれば、ローンの支払いが難しくなったり、本業の収入で支払う羽目になってしまいます...
また、変動金利でローンを組んだ場合、金利上昇リスクもあります。
将来大きく金利が上がれば返済額も増え、リターンを押し下げることにもなります。
不動産投資で得られる利回りは平均で7~8%程度と言われているので、多額のローンを背負って得られる利回りとしては少ないですね。
空室、家賃滞納のリスク
不動産投資は借り手がいて、初めて収益が上がります。
もし借り手がいなければ、一切収益が上がりません。
街の中心地や、大きな大学が近くにあるなど人気エリアならまだ良いですが、人気のないエリアの場合、賃料を下げざるおえなかったり、慢性的に空室ということもあり得ます。
そうなると、ローンを返済していくこともできませんよね。
そして、もう1つ大きなリスクは借り手がいても家賃を滞納することです。
家賃滞納率は約8%程度と意外と高いんですよね。
家賃を払うよう催促したりするのも、ストレスが溜まりますし、最悪は裁判沙汰にもなります。
借り手とのトラブルは経済的なリスクだけでなく、精神的なストレスにも繋がります。
物件破損リスク
日本は地震や台風が多いため、物件破損リスクが高いです。
最近は台風の被害も大きくなっているため、全国どの地域でも災害リスクもついて回ります。
保険に加入すれば大丈夫でしょ？と思われますが、物件が破損したからと全額が保証されることもありません。
地震で破損し、住人に万が一があれば精神的に辛いですし、その後の処理も大変です。
しかも物件に耐震性の問題が発覚すれば、訴えられる可能性も出てきてしまいます。
また、アパートなどでは住人が火事などを起こしてしまうケースもありますので、物件破損リスクは結構高めです。
他にもいろいろと大きなリスクがあるため、現物に不動産に投資すること、かなりリスクの高い投資と言えます。
J-REITに投資するメリット
現物の不動産投資はリスクが高く、あまりおすすめできません。
それでも、不動産に投資したい場合は、投資会社が運用するJ-REITがおすすめです。
J-REITは多くの投資家から集めた資金で、国内のオフィスや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
個人で物件を所有するわけではないので、前項であげたリスクを背負わなくても不動産に投資することができます。
ではJ-REITにはどんなメリットがあるのか見ていきます。
少額から投資ができる
現物の不動産は少なくても数百万円の資金が必要になりますが、J-REITなら投資信託を使えば100円から投資ができます。
しかも日本だけでなく、世界中の不動産にも簡単に投資することができます。
また、現物の物件を複数保有するのは資金面や管理面でも非常に大変なため、リスクを分散させることが難しいです。
J-REITでは複数の不動産を保有しているため、1つのファンドに投資するだけで、自動的にリスクを分散をすることができます。
例え1つの物件で賃料が下がっても他の物件でカバーすることができます。
手間やストレスがかからない
J-REITに投資すれば、面倒な手続きだったり、トラブルが発生した際の対処も全て運用会社が行います。
そのため、投資家は一旦投資してしまえば、ほったらかしで運用することができます。
副業として不動産投資をする場合、トラブルで頭を悩ませていると、本業や普段の生活にも支障が出てしまうため、REITは手間や時間もかからず非常に効率的なんです。
いつでも売却できる
現物の不動産は売りたくても、売れないというリスクがあります。
特に地方では、今後人口減少が進むので、この傾向は強くなっていくと考えられます。
しかし、J-REITならいつでも売ることができます。
今日買って、明日売るなんてことも簡単にできてしまいます。
現物と違い、流動性が高いのは非常に魅力的ですね。
J-REITの詳細については下記を参考にしてください。
J-REITに投資するなら
J-REITに投資するなら運用コストの低いインデックスファンドが良いでしょう。
その中でも特にコストが低く、純資産総額もある程度集まっている下記のファンドが安定した運用が望めます。
- ニッセイJリートインデックスファンド 信託報酬0.25%(税抜) 純資産総額168億円
- たわらノーロード 国内リート 信託報酬0.25%(税抜) 純資産総額 97.9億円
【関連記事】<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド運用開始から6年経過。運用成績はどうだったのか？
また、2019年10月31日に新規設定されるeMAXIS Slim国内リートインデックスは信託報酬が0.170%(税抜)とJ-REITのファンドの中で最低コストとな利回ります。
インデックスファンドはどのファンドも基本的に同じ利回りとなるため、なるべくコストの低いファンドを選んだ方が良いです。
なので、eMAXIS Slim国内リートインデックスはおすすめですね。
一緒に先進国リートインデックスも設定されるので、先進国の不動産にも分散投資することができます。
【関連記事】リートに投資するならeMAXIS Slim国内リートインデックス、先進国リートインデックスがおすすめ
ただし、最近のJ-REITは絶好調で過去1年の騰落率は30%を超えています。(2019年10月25日時点)
バブルぽい感じもしますので、一度に大金を投資するのは避けた方が良さそうです。
時間を分散しながら投資することをおすすめします。
さいごに
今回は不動産投資について書いてきました。
アパートを一棟借り手、セミリタイア生活を送りたいと考える方も多いと思いますが、現物の不動産はいろいろとリスクが高いです。
数年なら良いですが、ローン返済を考えると20年30年スパンで見る必要があるため、不人気エリアに陥ったり、災害リスクなども考慮する必要が出てきます。
しかも、今後人口減少・超高齢化社会となっていくため、さらにリスクは高まると考えられます。
それなら、少額から投資ができ、なおかつ手間も時間もかからないJ-REITに投資した方が良いと思います。
もちろん基準価格が下落するリスクもありますが、現物よりかは遥かに投資しやすい環境となっています。
これから不動産投資を考えている方は現物よりもJ-REITがおすすめですね。
今日も『ぼーやんぐのインデックス投資』に来ていただきありがとうございます！
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